일시적 1가구 2주택 장기보유 및 양도세 문의 안녕하세요! 일시적  1가구 2주택 장기보유 및 양도세 문의하고자 합니다. A 아파트

안녕하세요.

질문 주신 1가구 2주택의 양도소득세 및 보유 전략에 대해 아래와 같이 분석해 드립니다.

복잡한 규정이 얽혀 있어 최대한 간결하고 이해하기 쉽게 정리하였습니다.

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전제 요약 (현재 상황 기준)

• A 아파트

• 2006년 9월 취득 (보유 약 19년), 실거주 후 전세 전환(2009년)

• 현재 시세: 약 3억 2천만 원

• 현재는 임대용 자산

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• B 아파트

• 2021년 3월 조합원 입주권 취득

• 2023년 2월 준공 및 입주 (현재 실거주 중)

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✅ 질문 1

Q1. A 아파트를 2026년 2월 이전에 매도하면 비과세인가요?

▶ 맞습니다. 비과세 가능합니다.

국세청 기준 일시적 1세대 2주택 특례가 적용됩니다.

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• 요건 요약:

• B 주택을 신축조합원 입주권으로 취득하여 새 주택이 된 경우,

• 신규 주택 준공일로부터 3년 이내 기존 주택(A)을 양도하면

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• A주택은 비과세 혜택 가능.

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✅ 조건 충족:

• A주택 장기보유

• B아파트 2023.2월 준공 → 2026.2월까지 A 아파트 양도 시 비과세

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단, B 아파트 실거주 요건은 필수이며, 현재 가족 모두 거주 중이므로 충족합니다.

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✅ 질문 2

Q2. A 아파트를 2026년 3월 이후 매도한다면 장특공(30%) 적용 시 양도세는?

▶ 이 경우 비과세 불가 → 과세 대상입니다. 다만, **장기보유특별공제 30%**는 적용됩니다.

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예상 양도차익 계산

※ 부동산 취득 시 취득세, 필요경비 반영 없이 단순 계산

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예상 양도세 (지방세 포함)

• 약 2,300~2,800만 원 수준

• (정확한 금액은 필요경비, 기타소득 포함 여부, 소득구간 등에 따라 다름)

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**3년 내 매도(비과세)**와 비교하면 양도세 부담이 크므로 매도 시점에 따라 차이가 큽니다.

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✅ 질문 3

Q3. A 아파트를 보유하면서 전·월세를 놓는다면?

▶ 세금상 불리하고, 추후 양도세 과세도 커질 수 있습니다.

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• 양도세 비과세 기회 상실

• 2026년 2월 넘기면, 앞서 설명한 비과세 특례 소멸

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• 보유세 증가

• 주택 수에 따라 재산세, 종합부동산세 등 부과 가능성 있음

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• 월세 수익 vs. 세금 리스크 비교 필요

• 월세 수익이 많지 않다면 절세 측면에서 불리함

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결론 및 전략 제안

✅ 최종 조언

✔ 현재 상황에서는 2026년 2월 이전에 A 아파트 매각하는 것이 가장 유리합니다.

✔ 장기보유 이점은 크지만 비과세 조건이 훨씬 더 강력합니다.

✔ 만약 매각이 어려울 경우, 단기 월세 후 조건 충족 직전 매도도 고려 가능합니다.

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절세와 자산관리 모두에 도움이 되었길 바랍니다!