다주택자의 현실 조언(팩트폭력, 난도질 플리즈) 지금 청년도약 70 적금+새로 들은 적금 70해서 월 140만원 적금하는데

안녕하세요 김선호 변호사 입니다

질문자님께서는 3년 동안 적금과 대출을 통해 소형아파트를 구입하셨으며, 만기 적금으로 대출을 상환할 계획을 갖고 계십니다. 추가로 반지하 매입 후 월세 수익도 검토하고 계시며, 궁극적으로는 다주택자로서 월세 임대사업에 대한 현실 조언도 필요하십니다. 부동산 시장 하락과 가족의 지원, 경계해야 할 위험 등에 대해 고민하고 계십니다.

✔️ 1. 다주택자, 법적 리스크와 부동산 임대업의 현실

① 다주택자가 되면 취득세, 재산세 등 세율이 비거주 1주택자보다 높아집니다. 특히 2주택 이상일 경우 종부세, 양도세 중과, 임대 관련 각종 의무사항이 적용됩니다. 임대주택 등록 여부, 등록 시 감면 요건, 주택 유형에 따라 바뀔 수 있습니다.

② 임차인이 월세를 체납하거나, 시설 고장·관리 미비 시 임차인 보호법, 주택임대차보호법 등 임차인 권리가 매우 강합니다. 특히 장애 등 본인 혹은 모친이 직접 관리 어려울 경우 철저한 위임장 및 관리 위탁계약, 표준임대차계약서가 필수입니다.

③ 반지하 매입 시 도시환경정비법, 재개발·재건축 등 규제에 더 민감할 수 있습니다. 실거주 목적이 아니라면 융자 조건, 전기·수도 등 설비안전 여부 필히 점검하시기 바랍니다.

✔️ 2. 다주택 임대업 준비: 구체적 법률 절차 및 서류

① 주택 임대사업 신고/등록(의무임대기간·임대료 증액 제한 등 체크) 관할구청 및 시/군/구에 임대사업자 등록, 등기부 등본, 신분증, 인감증명 필요합니다.

② 표준 임대차계약서 작성 보증금, 임대료, 지급일, 유지 보수, 임차인의 의무, 계약 해지 및 갱신 조건까지 구체적으로 명기해야만 법적으로 보호받습니다.

③ 장애 등 사유로 관리가 곤란할 경우 모친 또는 제3자에 대한 위임장, 사서증서, 임대관리위탁계약서 등 관련 서류를 공증 받아 두는 것이 안전합니다.

④ 임차인 보증금 보호 의무 이행 반드시 보증금에 대한 보증보험 가입 등 임차인 보호 조치 지켜야 추후 분쟁 시 불이익을 면할 수 있습니다.

✔️ 3. 부동산 하락기, 투자 결정 시 주의사항

① 다주택자는 종합부동산세, 양도소득세 중과 등 세금 리스크가 높아집니다. 매입 전 본인 혹은 직계존속(엄마 등)과 지분 공유 형태, 절세전략을 상담 후 진행하시기 바랍니다.

② 임대업은 안정적으로 현금이 들어오는 사업이 아니며 공실, 미납, 수리비 발생 가능성 등 운영 리스크가 생각보다 큽니다. 특히 반지하는 과거 대비 거래량이 줄었고, 역세권·채광·환기 등 악조건이면 공실 가능성이 높아 수입이 오히려 줄 수도 있습니다.

③ 신규 매입 전, 해당 부동산 담보 설정·근저당권 유무, 토지·건축물 관리 상태, 전입세대 열람을 반드시 확인> 해야 합니다.

✔️ 4. 핵심 요약 정리

① 다주택자 임대사업은 단순히 집을 여러 채 가진다는 의미가 아니라 높은 세금, 임차인 보호의무, 관리 비용 등 복합적 법률적 책임이 동반됩니다. ② 임대차 계약서, 임대사업자 등록, 임차인 보증, 위임서 공증 등 법적 절차를 철저히 준비해야 리스크를 최소화할 수 있습니다. ③ 부동산 하락장에서의 추가 매입은 수익성뿐 아니라 본인·가족의 장기적 생활 안전까지 면밀히 재점검해야 합니다.

✔️ 5. 마무리하며...

누구보다 미래를 위한 준비와 가족에 대한 생각이 깊으신 점 존경합니다. 힘든 환경 속에서도 스스로 삶을 헤쳐 나가는 모습이 큰 감동을 줍니다. 어려움이 있더라도 작은 한 걸음이 결국 소중한 자산이 되리라 믿습니다. 힘내시길 진심으로 응원합니다.

​법무법인 강현 대표 김선호 변호사

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