농어촌주택 적용시 기존주택 양도세 비과세 문의 1. (23.06) 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 온평리 주택 매수 (제주)2. (23.11)

우리나라 소득세법 및 농어촌주택특례규정(2025년 현행정책)에 따르면 귀하가 기술한 제주도주택과 경북 청도군주택의 양도소득세 비과세 적용성 문제는 보유기간, 거주사실 및 '유일주택' 등 핵심조건을 종합하여 분석해야 합니다. 다음은 구체적인 답변.

​

Q1: 2025년 7월 이후 제주 주택 매각, 청도 주택에 농어촌 비과세 적용 가능?

결론: 다음 조건을 모두 충족해야 비과세

​

청도주택의 농어촌 속성 확인

​

위치 요건: 청도군 매전면은 한국의 법정 '농어촌 지역'에 속해야 합니다('농어촌정비법' 제2조).

​

용도제한 : 주거용, 비상업용 또는 혼합용도(민박을 겸영하는 경우 추가승인 필요)이어야 합니다.

​

단독주택요건

​

제주 주택은 매각 전에 명의 이전을 완료해야 하며, 2025년 7월에 제주 주택을 매각할 경우 청도 주택이 귀하의 명의의 유일한 주택이 되어야 하며, 청도 주택에 2년(제주 주택 매각 등록일로부터 계산) 동안 실제 거주해야 합니다.

​

⚠️ 제주 주택을 매각한 후에도 다른 부동산을 보유하고 있는 경우(명의 이전이 완료되지 않은 경우) 청도 주택은 비과세 됩니다.

​

면세점

​

가장 빠른 면세 시점은 2027년 7월 이후(즉, 제주 주택 매각 후 2년 후) 청도 주택을 매각해야 면세됩니다.

Q2: 2025년 7월 제주 주택 지분 50% 매각, 청도 주택 비과세 가능? 남은 몫은 어떻게 처리합니까?

결론: 일부 양도는 비과세, 나머지 지분 매각 시 과세

​

부분양도의 비과세 타당성

​

청도주택은 면세가 불가능하며, 제주주택의 50% 지분을 보유하고 있어 '유일주택' 요건을 충족하지 못하므로 청도주택은 농어촌 면세가 적용되지 않습니다.

​

예외: 제주 주택의 나머지 50% 지분도 매각되고 귀하가 청도 주택으로 이주한 지 2년이 지난 후에만 비과세 신청이 가능합니다.

​

잔여50%세무처리

​

향후 매각 시 비율에 따라 세금을 납부해야 합니다. 잔여 지분을 양도할 경우, 보유 기간(최초 구매일부터 매각일까지)에 따라 소득세를 계산해야 하며, 면세 혜택은 없습니다.

​

세액계산:

​

과세표준 = (매가 - 취득원가) × 50%

세액 = 과세표준 × 세율 (6~45% 누진세)

⚠️ 주요 유의사항

실거주증명서

​

농어촌 면세는 거주사실증명서(건강보험 전입기록, 수도·전기요금 납부증명서 등)를 제출하여야 하며, 부동산 등록만 불충분합니다.

정책변동위험

​

2025년 7월부터 일부 지방 정부는 농어촌 주택에 대한 면세 심사를 강화할 수 있으며(연속 농업 사업 활동 증명서가 필요한 경우) 사전에 청도군청 세무과에 세부 규칙을 확인해야 합니다.

다주택자 처벌

​

두 채를 같은 기간 1년 이상 보유하면 청도 주택 매각 시 중과세(중과세)가 추가됩니다(기본세율+0.5~2%).

조작권장

최적 경로:

​

단계 1: 2025년 7월에 제주 주택을 전액 매각하고 소유권 이전 등록을 완료합니다.

​

2단계: 즉시 청도의 주택으로 호적을 옮기고 거주 증명서(예: 2025년 8월~2027년 8월)를 보관합니다.

​

3단계: 2027년 8월 이후에 청도 주택을 매각하면 전액 면세됩니다.

​

제주주택지분을 보유하려면:

​

제주 주택을 임대 용도로 전환하는 것을 고려하고 있지만(소득세 신고 필요), 청도 주택은 여전히 비과세입니다.

전공확인:

​

특정 부동산 주소 및 등록 번호를 국세청 126 또는 지방고용센터에 제공하고 서면 세무 의견을 얻습니다.

✅ 최종 결론:

​

Q1: 제주 주택이 완전히 매각되고 청도 주택으로 전입하여 거주한 지 2년이 지난 후에만 비과세 됩니다.

Q2: 일부 양도는 면세가 불가능하며, 남은 지분은 판매 시 세금이 부과됩니다.

✨ 즉시 행동: 국세청 홈택스 → "농어촌주택 양도세 감면" 칼럼에 로그인하여 사전 심사 신청을 제출하고, 연체 위험을 피하십시오

​