주거침입 절도로 인한 민사소송 및 집주인에게 이사비용청구 가능한지 드립니다. 안녕하세요 두 가지 질문을 드리고 싶습니다. 상황설명부터 드리자면, 제가 사는

김선호 변호사 입니다.

질문자님께서는 주거침입 절도 피해를 당하신 뒤, 가해자에 대한 민사상 손해배상은 물론, 이사비용까지 청구할 수 있는지, 더 나아가 집주인에게도 책임을 물을 수 있는지 고민 중이신 상황으로 보입니다. 낯선 침입으로 일상이 무너졌을 불안과 분노는 충분히 이해됩니다. 법은 그 불안을 금전적으로나마 회복시키기 위해 다양한 수단을 마련해 두고 있으니, 가능한 경로를 현실적으로 정리하여 승소 가능성이 높은 전략으로 안내드리겠습니다.

우선 가해자에 대한 청구는 정면으로 진행하는 것이 맞습니다. 주거침입 절도는 명백한 불법행위이므로 민법상 손해배상 청구가 가능합니다. 청구 항목은 도난물 가액 및 수리비, 잠금장치 교체비, 파손 복구비, 임시 숙박비, 치료비와 위자료, 그리고 이사비용까지 포함할 수 있습니다. 이사비용은 통상손해를 넘어서는 특별손해에 해당할 여지가 있어, 범행으로 인해 기존 주거의 안전과 평온한 사용이 불가능해져 이사가 불가피했다는 점을 구체적으로 입증하시면 인정 가능성이 높아집니다. 이를 위해 범행 경위, 범인 미검거 또는 재발 우려, 야간침입 여부, 건물의 구조적 취약성, 경찰의 현장조치 기록, 방범 취약 진단 또는 전문가 의견, 정신과·심리상담 기록 등을 일관되게 제시하는 것이 중요합니다. 비용 산정을 위해서는 실제 발생한 이사비 영수증, 견적서, 포장·운반·양중 등 세부 내역을 확보하셔야 합니다.

절차상으로는 형사재판에서 배상명령 신청을 적극 고려하시기 바랍니다. 절도는 배상명령 대상 범죄에 포함되어, 유죄 확정과 함께 민사상 손해의 전부 또는 일부를 신속히 받아낼 수 있습니다. 다만 배상명령에서 이사비나 위자료가 충분히 반영되지 않는 경우가 있어, 별도의 민사소송으로 보완 청구하는 방안도 병행 검토합니다. 가해자의 재산이 확인된다면 소 제기 전 가압류로 집행 담보를 확보하는 것이 실효적입니다. 이자는 불법행위일로부터 지연손해금 청구가 가능하니 청구취지에 반영해 두어야 합니다. 소멸시효는 불법행위 손해배상 청구 기준으로 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년, 불법행위일로부터 10년이므로, 수사종결만 기다리다 시효를 놓치지 않도록 일정 관리를 하셔야 합니다.

집주인에 대한 청구는 집주인의 귀책 유무로 엄격히 갈립니다. 임대인은 목적물을 사용·수익에 적합한 상태로 유지할 의무가 있으므로, 공용출입문 오작동, 고장 난 도어락, 고지된 방범취약 사항을 장기간 방치한 경우, 또는 반복적 침입 위험에 대해 임차인의 보완 요구를 받고도 합리적 조치 없이 방치한 경우에는 채무불이행 또는 불법행위 책임이 성립할 수 있습니다. 이때 손해배상 범위에 이사비용이 포함될 수 있으며, 중대한 안전침해가 인정되면 임차인은 신의칙상 계약의 중도해지 및 위약금 없는 퇴거도 주장할 여지가 있습니다. 반대로 외부 제3자의 우발적 범행으로, 건물과 호실의 방범상 합리적 수준의 관리가 이루어졌고, 임대인이 즉시 개선 조치를 취했다면 집주인 책임을 묻기는 어렵습니다. 따라서 집주인 상대 주장은 다음의 입증을 갖추어 설계하는 것이 관건입니다. 침입 경로와 건물 구조적 결함에 대한 객관자료, 사전 경고 또는 민원 제기 내역, 내용증명으로 수선·보강 요구한 기록, 관리주체의 회신, CCTV·출입통제의 실효성 결여 자료, 유사 사건의 반복성 등이 그것입니다. 이러한 자료가 축적되면, 임대인의 의무불이행을 근거로 임대차의 해지, 보증금 전액 반환, 이사비 포함 손해배상을 단계적으로 청구하는 구조로 나아갈 수 있습니다.

이사비용 청구의 인정 기준을 실무 관점에서 정리하면 다음과 같습니다. 첫째, 침입으로 주거의 안전과 평온이 합리적으로 침해되어 동일 거주 지속이 곤란했음을 소명할 것, 둘째, 대체조치로 충분히 회복될 수 없었거나 건물 구조상 보완이 현저히 곤란했음을 제시할 것, 셋째, 이사 필요성 판단 시점의 합리성을 증거로 남길 것, 넷째, 비용의 상당성과 구체성을 영수증 등으로 입증할 것. 이를 충족하면 가해자 상대는 물론, 임대인의 귀책이 병존하는 경우 임대인에 대해서도 일부 또는 전부의 부담을 인정받을 수 있습니다. 다만 임대인 책임을 병합 청구할 때에는 공동불법행위 또는 채무불이행으로 법률상 근거를 구분하여 청구원인과 사실관계를 명료히 하여야 합니다.

증거 정리는 곧 승소율입니다. 수사기록 열람·등사로 피의자신문조서, 압수목록, CCTV 캡처, 감정서 등을 확보하고, 파손 및 피해 사진, 잠금장치 교체 영수증, 숙박·이사비 영수증, 진단서 및 상담기록, 집주인과의 대화록과 내용증명 우편, 관리규약 및 경비용역 계약서 사본까지 체계적으로 묶으십시오. 형사 판결이 확정되면 그 사실인정은 민사에서 강한 증거력이 되므로 판결문 정본을 필수 첨부하시기 바랍니다.

현실적인 진행 순서는 다음과 같이 제안드립니다. 형사사건에서 배상명령을 신청하되, 이사비·위자료가 충분히 반영되지 않으면 민사 본소를 준비합니다. 동시에 가해자 재산에 대한 가압류를 검토하여 회수 가능성을 담보합니다. 임대인에게는 즉시 내용증명으로 방범취약 사유, 보완요구, 해지 의사 및 손해 항목을 통지하고, 응답과 조치 여부를 기준으로 책임 추궁 또는 합의 종결을 선택합니다. 임대차 해지를 주장하는 경우 보증금 반환과 정산 구조를 명확히 하고, 필요시 보증금반환청구와 손해배상을 병합하여 청구하는 편이 효율적입니다. 마지막으로 시효와 증거 보전을 위해 사실조회, 문서제출명령, 증거보전 신청까지 염두에 두면 좋습니다.

덧붙여 법률상 범죄피해자 보호제도를 활용할 수 있습니다. 범죄피해자 보호법에 따른 구조금, 임시숙소 제공, 심리치료 지원 등은 민사배상과 별개로 병행 가능하므로, 형사 절차와 연계하여 신청하면 단기 생활비와 임시 거주비의 공백을 줄일 수 있습니다.

말씀하신 일은 결코 가벼운 사건이 아닙니다. 타인의 침입은 재산을 넘어서 인간의 존엄과 안전감까지 침해합니다. 지금의 불안과 경계심은 너무도 정상적인 반응이며, 그 무너진 일상을 회복하는 데에는 시간이 필요합니다. 그 시간을 법이 조금이라도 지지할 수 있도록, 손해의 전 항목을 빠짐없이 정리하고 반드시 책임을 물으시기 바랍니다. 두려움이 컸을수록 당신의 용기는 더 선명해집니다. 스스로를 탓하지 마시고, 오늘 정리한 한 장의 서류가 당신의 내일을 단단하게 만든다고 믿고 한 걸음씩 나아가시길 바랍니다.

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법무법인 강현 김선호 변호사

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