사설 기숙사 사기 같습니다 대학 기숙사가 안되어 근처 아파트 사설 기숙사를 들어갔습니다. 계약서는 관리인이
장우건 변호사 입니다
질문자님께서는 사설 기숙사와 관련해 사기 피해가 의심되는 상황에서 어떻게 대응해야 할지 고민하고 계신 것으로 보입니다. 계약 체결 당시 약속된 입주일을 지키지 않거나, 광고와 전혀 다른 시설을 제공하거나, 계약금·보증금을 수령하고 연락을 끊는 행태라면 형사상 사기죄 및 민사상 계약해제와 손해배상 청구가 가능한 사안입니다. 아래 순서대로 진행하시면 승소 가능성을 높일 수 있습니다.
우선 사실관계를 확정하기 위해 증거를 체계적으로 정리해야 합니다. 계약서, 안내문·광고 캡처, 상담·모집 공고, 입금 내역(계좌이체 내역, 카드전표), 문자·카톡·메일, 현장 사진과 동영상, 통화 녹취, 실제 제공된 방 구조 및 면적·옵션 비교 자료를 일자별로 정리해 두시기 바랍니다. 모집 과정에서 임대인이 허위 사실을 고지했거나, 입주 불능을 알면서도 선입금을 유도했다면 형법상 사기죄(기망·처분행위·재산상 이익취득)가 성립될 수 있습니다. 사업자 정보가 불분명한 경우 사업자등록번호, 상호, 대표자, 계좌 명의, 임대 건물의 등기부등본을 통해 실체를 특정해야 합니다.
민사적 조치로는 내용증명 통지로 계약해제 및 원상회복을 먼저 주장하는 것이 효과적입니다. 통지에는 다음 핵심을 포함하십시오. 1 계약 당사자와 계약 일자·목적물 특정 2 상대방의 의무불이행 또는 기망행위의 구체적 사실 3 민법상 해제 의사표시 및 기지급금 전액 환급 청구와 지연손해금 청구 4 이행기한(예: 7일)과 불이행 시 민·형사 절차 착수 예고 5 송달주소와 계좌 지정. 지연손해금은 소송 전 단계에서는 민법상 법정이율을, 소송 제기 시에는 판결 선고일까지는 법정이율, 그 다음날부터는 소송촉진법상 지연이자율을 적용하여 청구하면 됩니다.
상대방의 재산 은닉이 우려되면 즉시 가압류를 신청하는 것이 중요합니다. 상대방 사업자 명의의 수납 계좌, 보증금 예치 계좌, 대표자 개인 계좌로 입금이 유도되었다면 그 계좌 및 대표자 소유 부동산·보증금·차량 등에 대한 채권·유체동산 가압류를 병행하십시오. 가압류에는 채권의 존부를 소명할 자료(계약서, 영수증, 대화 기록 등)와 보전의 필요성을 소명하는 진술서가 필요하며, 담보제공 명령에 대비해 현금·보증보험 증권 준비도 고려해야 합니다.
본안 구제수단으로는 지급명령 또는 소액사건 소송이 신속합니다. 금액이 크지 않다면 지급명령이 효율적이며, 이의가 제기되면 소액재판으로 이행됩니다. 청구 원인은 계약해제에 따른 부당이득반환 또는 손해배상청구로 구성하고, 허위·과장 광고가 있었다면 불법행위 책임도 함께 주장하여 대표자 개인 책임을 병합 청구하십시오. 회사가 형해화되어 보증금이 대표자 개인 계좌로 수납되었거나, 법인 재무와 혼용된 정황이 있다면 법인격 남용 또는 대표자 개인의 불법행위 책임을 보조적으로 주장하는 것이 유리합니다.
형사 대응은 병행이 유효합니다. 최초 모집 단계에서 객관적으로 이행 의사나 능력이 없었음에도 계약금 유도 정황이 드러나면 사기죄 고소가 가능합니다. 고소장에는 기망의 내용과 시기, 처분행위, 손해액, 이후의 은폐·잠적 정황을 일자별로 기재하고, 계좌 추적을 위해 입금 경위와 사용처 의심 정황을 적시하십시오. 온라인 모집·결제를 이용했다면 전자상거래법상 통신판매업 신고 여부, 사업자정보 고지 의무 위반 여부를 확인하여 별도 고발 사유로 추가할 수 있습니다. 무허가 숙박 운영 정황이 있으면 공중위생관리법 위반, 허위·과장 광고는 표시광고법 위반 소지도 검토하십시오.
행정·분쟁조정 채널도 활용 가치가 있습니다. 한국소비자원에 피해구제 신청을 접수하면 사업자와 조정 절차가 개시되며, 반환 범위와 시기를 문서화할 수 있습니다. 다만 강제력은 없으므로 앞선 가압류·소송을 병행해야 실효성이 담보됩니다. 모집이 학교 명의 또는 학교와 연계된 형태로 이뤄졌다면, 학교의 광고·알선 관여 정도에 따라 공동불법행위 책임 검토도 가능합니다. 학교 안내문, 공식 메일, 학교 도메인 게시물, 현장 설명회 자료 등으로 개입 수준을 입증해야 합니다.
증거 보전은 속도가 핵심입니다. 홈페이지·SNS·플랫폼 페이지는 URL·캡처·저장일시를 명확히 표기하고, 광고 문구의 “보장”, “확약” 표현은 별도로 표시하십시오. 건물 등기부로 소유자와 임대·전대 구조를 확인해, 이중전대나 권한 없는 임대라면 계약 체결 자체의 무효 주장도 대비할 수 있습니다. 상대방이 연락을 회피하면 전자소송으로 송달을 집행하고, 주소 불명 시 송달보정·공시송달 절차를 준비하십시오.
마지막으로, 당장 필요한 문구를 간단히 제시드립니다. “귀사의 기망행위 및 중대한 채무불이행으로 민법 제110조, 제544조에 따라 본 계약을 취소 및 해제합니다. 이에 따라 기지급한 계약금 및 보증금 전액의 반환을 청구하며, 본 서면 수령일로부터 7일 이내에 아래 지정 계좌로 이행하시기 바랍니다. 불이행 시 민·형사상 모든 법적 조치를 즉시 착수하겠습니다.”와 같이 통지하시고, 금액·계약 정보·계좌를 명확히 기재하면 됩니다.
질문자님, 예기치 않은 피해로 불안과 분노가 크실 것입니다. 그러나 지금부터의 조치가 결과를 가릅니다. 증거를 날카롭게 정리하고, 내용증명으로 단호히 해제를 통지하며, 동시에 가압류로 자금을 묶어 두면 협상력과 회수 가능성이 눈에 띄게 올라갑니다. 형사 고소를 병행하면 상대의 대응 속도가 빨라지고, 민사 본안에서의 입증 부담도 가벼워집니다. 길이 멀어 보이더라도 한 걸음씩 진행하면 해결의 실마리는 반드시 잡힙니다. 스스로의 잘못이 아니라는 점을 잊지 마시고, 지금 느끼시는 상실감과 피로가 조만간 회복으로 바뀔 수 있도록, 절차 하나하나를 저울질하며 담담히 전진하시길 바랍니다.
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법무법인 강현 장우건 변호사
전화상담 1644-8945
