전입신고 불가능한 오피스텔 반달섬쪽으로 이사가려는데 여기 전체적으로 전입신고가 안되도록 되어있더라구요 이유가 뭐고 저
반달섬 쪽으로 이사를 알아보시는데 전입신고가 안 된다고 하니 많이 당황스럽고 불안하시겠습니다.
결론부터 단호하게 말씀드리면, 전입신고가 불가능한 오피스텔은 임차인의 보증금을 지켜줄 법적 장치가 전혀 없기 때문에 계약하시면 안 되는, 매우 위험한 매물입니다.
질문주신 내용에 대해 왜 그런지, 일반인도 이해하기 쉽게 설명해 드리겠습니다.
■ 1. 전입신고를 막는 진짜 이유가 뭔가요?
바로 집주인의 '세금' 문제 때문입니다.
오피스텔은 '주거용'으로 신고할 수도 있고, '업무용'으로 신고할 수도 있습니다.
- 업무용 신고: 집주인이 처음 오피스텔을 분양받을 때, 업무용으로 신고하면 건물 가격의 10%에 달하는 부가세를 환급받고, 다주택자 세금(종부세 등)을 피할 수 있는 등 세금 혜택이 많습니다.
- 전입신고의 의미: 그런데 세입자가 그 집에 '전입신고'를 하는 순간, 세무서에서는 그 오피스텔을 '업무용'이 아닌 '주거용'으로 판단합니다.
- 결과: 결국 집주인은 과거에 환급받았던 부가세를 다시 토해내야 하고, 다른 주택이 있다면 세금 폭탄을 맞게 됩니다. 이걸 피하기 위해 세입자에게 "전입신고는 절대 안 된다"고 못 박는 것입니다. 즉, 집주인이 자신의 세금 문제를 세입자의 위험 부담으로 떠넘기는 것입니다.
■ 2. 살다가 쫓겨날 수도 있나요?
쫓겨날 가능성은 낮지만, 그보다 훨씬 더 무서운 위험이 있습니다. 바로 보증금을 떼일 위험입니다.
- 전입신고를 해야 하는 이유: 전입신고를 해야만 '대항력'과 '우선변제권'이라는, 세입자의 보증금을 지켜주는 가장 강력한 법적 권리가 생깁니다.
- 전입신고를 안 하면: 이 두 가지 권리가 없다는 것은, 만약 집이 경매로 넘어가거나 주인이 빚을 져서 압류가 들어올 경우, 질문자님의 소중한 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하고 순위에서 밀려나게 될 수도 있다는 의미입니다.
다만, 여기서 많은 분들이 '대신 월세가 저렴하다'거나 '집주인이 착해서 괜찮다'는 말에 넘어가 이런 위험한 계약을 하는 실수를 하십니다. 보증금은 내 전 재산일 수 있습니다. 절대 사람만 믿고 계약해서는 안 됩니다.
이렇게 겉보기엔 멀쩡하지만 전입신고가 불가능한 '위반건축물'에 잘못 계약했을 때 어떤 추가적인 위험들이 있는지, 그리고 왜 전세대출이나 보증보험 가입도 막히게 되는지 아래 글에 훨씬 더 자세하고 보기 쉽게 정리해 두었습니다. 꼭 1분만 투자해서 확인하시고 절대로 위험한 선택을 하는 일 없으시길 바랍니다.