사용승락 있는 20년이상된 토지 반환요청 가능 여부? 전 토지주로 부터 사용승락을 받아서 20년이상 사용하고 있는 토지(일반현황진입로)에 대하여

질문 상황은 부동산 분쟁에서 매우 자주 나오는 핵심 케이스라서,

결론부터 명확히 말씀드리고 왜 그런지 + 지금 대응 전략까지 정리해 드릴게요.

✅ 결론 한 줄

신규 토지주는 ‘원칙적으로’ 토지 반환(사용중지)을 요구할 수 있습니다.

다만, 20년 이상 사용 + 사용승락 + 진입로 성격이면

그 요구가 바로 받아들여지지 않거나, 제한될 가능성도 큽니다.

즉, 무조건 반환 가능도 아니고, 무조건 거절도 아닙니다.

1️⃣ 전 토지주의 ‘사용승락’, 지금도 유효한가요?

핵심 원칙

• **사용승락은 ‘채권적 권리’**입니다.

• 채권은 원칙적으로 소유권 이전 시 새 소유주에게 자동 승계되지 않습니다.

그래서

• 전 토지주 ↔ 사용자 간 사용승락

• → 새 토지주에게 당연히 효력이 미친다고 보기는 어렵습니다.

따라서 신규 토지주가 “승락한 적 없다”고 주장하면 법리상 근거가 있습니다.

2️⃣ 그럼 신규 토지주는 바로 반환 요구 가능한가요?

❌ “무조건 즉시 반환”은 아닙니다.

왜냐하면 질문자님 토지는 **단순 점유가 아니라 ‘일반현황 진입로’**이기 때문입니다.

법원이 보는 포인트는 다음입니다.

3️⃣ 법원이 중요하게 보는 쟁점 4가지 (매우 중요)

① 사용 형태

• ✔️ 일반현황 진입로

• ✔️ 대체 진입로 없음 또는 곤란

이 경우 사용자 보호 필요성 ↑

② 사용 기간

• ✔️ 20년 이상 장기 사용

신뢰 보호 요소 매우 강함

③ 사용 경위

• ✔️ 전 토지주의 명시적 사용승락

• ✔️ 무단 점유 아님

악의 점유 아님

④ 신규 토지주의 태도

• ✔️ 매입 후 4년간 아무 조치 없음

• ✔️ 사용료 요구도 없음

묵시적 용인(암묵적 승낙) 주장 여지 있음

4️⃣ 그래서 결론적으로 가능한 시나리오

시나리오 1: 신규 토지주가 반환 요구

요구 자체는 가능

시나리오 2: 법원 판단

아래 중 하나로 갑니다.

1️⃣ 즉시 반환 인정 ❌

• 진입로 성격상 곤란

• 장기 사용·신뢰 보호

2️⃣ 사용은 허용 + 사용료 지급

• 가장 흔한 결론

• “토지는 돌려달라 하긴 어렵고,

• 대신 합당한 사용료는 지급하라”

3️⃣ 지상권·지역권 성립 인정

• 매우 강한 경우

• 사실상 영구 사용 가능

5️⃣ “취득시효”는 가능한가요? (많이 물어보는 부분)

취득시효는 거의 불가능합니다.

이유:

• 사용승락 기반 점유

• 소유의사 없음

• 타주점유

➡️ 소유권 취득은 인정 안 됨

❗ 다만 지역권(통행권) 인정은 충분히 가능합니다.

6️⃣ 지금 상황에서 질문자님이 유리한 점

✔️ 20년 이상 사용

✔️ 전 토지주 명시적 승락

✔️ 일반현황 진입로

✔️ 신규 소유주 4년간 무조치

반환요구를 그대로 받아들일 가능성은 낮은 편입니다.

7️⃣ 지금 당장 해야 할 대응 전략 (중요)

✅ ① 증거 확보

• 전 토지주의 사용승락 증거 (문자, 녹취, 확인서)

• 항공사진, 지적도, 로드뷰

• 장기간 사용 입증 자료

✅ ② 절대 먼저 사용 중단 ❌

• 스스로 사용 중단하면

• “필요 없다”는 주장 빌미

✅ ③ 반환 요구 오면 이렇게 대응

강경 대응 ❌ / 협의 제스처 ⭕

최종 정리

• ✔️ 신규 토지주: 반환 요구 가능

• ❌ 즉시·무조건 반환: 어려움

• ⭕ 사용 지속 + 사용료 지급 가능성 높음

• ⭕ 지역권 성립 인정 여지도 있음

• ❌ 소유권 취득(취득시효)은 거의 불가